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近期，有關(guān)"貝殼找房IPO"的動(dòng)態(tài)頗多。

事實(shí)上，貝殼找房IPO的消息從去年年底便不斷爆出，因去年年中貝殼在香港密集成立了四家公司，彼時(shí)外界一致猜測(cè)其IPO的地點(diǎn)或會(huì)在香港。

今年12月18日，彭博社援引知情人士的消息稱，貝殼找房正就潛在IPO事宜與一家顧問機(jī)構(gòu)合作，募資規(guī)模至少10億美元，最快可能在2020年完成上市，但上市地點(diǎn)尚未確定。19日，據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》消息，貝殼找房近期重簽了美股，很有可能是以VIE形式登陸美國(guó)資本市場(chǎng)。針對(duì)這些傳聞，作為官方口徑，貝殼一直予以否認(rèn)。

且不說貝殼找房最終會(huì)在香港還是赴美上市，但至少我們可以看出，貝殼找房上市的時(shí)機(jī)點(diǎn)或?qū)⒌絹?。但在如今房地產(chǎn)行業(yè)回暖跡象并不明顯的背景下，行業(yè)內(nèi)也存在著強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這給背負(fù)著鏈家公司上下希望的貝殼找房來講，未來的發(fā)展壓力還是不小。盡管IPO后能幫助貝殼盡快融資獲得更大的發(fā)展，但能否在當(dāng)前不利好的大環(huán)境下有所突破，亦或是在對(duì)手的擠兌下要如何守住自身領(lǐng)地?

這些問題，應(yīng)如何看待?我們且先從貝殼的成長(zhǎng)史來說起。

"貝殼找房"作為鏈家的重要籌碼 該如何看待其IPO傳聞

"貝殼找房"還很年輕。成立于去年4月底，只不過是脫胎于鏈家旗下的鏈家網(wǎng)，很多的工作人員也是來自于鏈家網(wǎng)平臺(tái)。對(duì)自己的定位是"技術(shù)驅(qū)動(dòng)的品質(zhì)居住服務(wù)平臺(tái)"，服務(wù)范圍包括二手房、新房、租賃和裝修。而在內(nèi)容上，除了鏈家網(wǎng)所固有的二手房、新房、商鋪、寫字樓買賣租賃服務(wù)外，還有提供樓市資訊、搬家保潔、房屋裝修、分期借款等服務(wù)。

在如今房產(chǎn)存量時(shí)代，鏈家線下發(fā)展遭遇瓶頸，開辟貝殼找房這條線上路線也是在為鏈家尋找新航道。

如今，貝殼找房IPO的傳聞也并不是空穴來風(fēng)。一方面，相當(dāng)一部分布局線下的鏈家近期的經(jīng)營(yíng)狀況并不理想。除了線下店獲客成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用正在逐年走高。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2014年增加線上業(yè)務(wù)起，公司每年IT和互聯(lián)網(wǎng)成本就達(dá)到1.1億元。去年世界杯期間，光是廣告投放就花費(fèi)了1.65億元。另一方面，鏈家也有業(yè)績(jī)壓力。據(jù)相關(guān)資料顯示，早在鏈家2016年4月進(jìn)行B輪融資的時(shí)候，公司就與投資方簽有協(xié)議，若在交割日后的5周年內(nèi)不能完成合格的首次公開發(fā)行，投資人可要求公司進(jìn)行股份回購，回購價(jià)格為基本投資價(jià)格加每年8%的單利回報(bào)。

在今年3月份，已有22家投資人宣布撤出鏈家投資，從而導(dǎo)致其注冊(cè)資本由2054.02萬元一度下降至1355.82萬元，減少33.99%。而貝殼找房對(duì)此表示，減資是為了滿足企業(yè)的發(fā)展所需，原投資方在鏈家的股份將通過協(xié)議平移到貝殼找房。

這一動(dòng)作被外界解讀為在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境整體不景氣的大環(huán)境下，鏈家想通過貝殼找房實(shí)現(xiàn)上市。鏈家創(chuàng)始人左暉更是表示，貝殼找房甚至承擔(dān)著"再建鏈家"的重任。按照其計(jì)劃，今年全年，貝殼找房的GMV要達(dá)到2萬億元。在重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的鏈家受大行業(yè)影響較大，前行的阻力更大。相較而言，貝殼找房的想象空間確實(shí)會(huì)更大。

此次，貝殼找房若能在2020年成功上市，也將進(jìn)一步推動(dòng)其發(fā)展。但這一賽道，事實(shí)上也是對(duì)手云集，貝殼找房這位年輕的參賽者能否跑贏前輩們?

"貝殼找房"IPO獲關(guān)注 但內(nèi)憂外患的挑戰(zhàn)不能忽視

對(duì)于貝殼找房而言，如今行業(yè)內(nèi)大環(huán)境并不利好，看房天下、房多多們的市場(chǎng)表現(xiàn)并不值得樂觀。而在這樣的背景之下，內(nèi)憂外患的因素或是其IPO不能忽視的挑戰(zhàn)。

1、上市是條好出路 但競(jìng)爭(zhēng)卻是一大絆腳石

就國(guó)內(nèi)而言，58同城旗下的安居客與貝殼找房的樣子長(zhǎng)得很像，也正是因?yàn)槿绱硕咴跇I(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)甚為直接。58同城的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從2015年開始異軍突起，發(fā)展到如今，成為業(yè)內(nèi)的佼佼者。

據(jù)極光大數(shù)據(jù)，去年9月份至12月，58集團(tuán)旗下安居客平均DAU由233.5萬增加到235.2萬。同期，貝殼找房的平均DAU則從64.2萬增加到104.4萬。從數(shù)據(jù)上看，安居客的平均DAU大幅領(lǐng)先貝殼找房，仍然處于絕對(duì)的龍頭位置。在戰(zhàn)略方面，安居客繼續(xù)加強(qiáng)投入，并加大了對(duì)下沉市場(chǎng)的潛力發(fā)掘。

在全國(guó)化布局上，面對(duì)下沉市場(chǎng)已是動(dòng)作頻頻。相關(guān)資料顯示，58同城、安居客從原來的一二線逐漸下沉到二三四線城市。目前，58同城和安居客在線上已覆蓋了640城，今年線下業(yè)務(wù)落地覆蓋166城，明年這個(gè)數(shù)字還會(huì)繼續(xù)增加。

在市場(chǎng)戰(zhàn)略上，今年1月，58同城、安居客宣布啟動(dòng)"N+全開放服務(wù)平臺(tái)"戰(zhàn)略，連接起找房用戶、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)開發(fā)商、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、SaaS平臺(tái)等多維合作方，借此打通平臺(tái)全鏈條的合作。后又升級(jí)"N+全開放服務(wù)平臺(tái)"戰(zhàn)略，聯(lián)手光大信托等多方開展深度合作，試圖通過連接更多資源挖掘新房交易市場(chǎng)，加強(qiáng)一二手聯(lián)動(dòng)服務(wù)。

家大業(yè)大的58集團(tuán)，比貝殼找房更具有優(yōu)勢(shì)。在這樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由一二線城市轉(zhuǎn)移到下沉市場(chǎng)。在如今整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣的背景下，之后的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)變得更為激烈。

2、即做線上又做線下的經(jīng)營(yíng)方式 遭外界質(zhì)疑

事實(shí)上，對(duì)于"貝殼找房"這種線上線下雙管齊下的運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)其本身的發(fā)展來講是一件好事。但在外界看來，對(duì)于入駐它平臺(tái)的商家而言，貝殼找房會(huì)不會(huì)有私心?如何在其自有品牌和非自有品牌中介中有一個(gè)相對(duì)平衡的說服點(diǎn)?

這一運(yùn)營(yíng)模式是遭受了外界一定程度的質(zhì)疑的。早在今年2月份，貝殼找房便宣布其去年GMV已超過1萬億，今年的目標(biāo)則是2萬億。如果說去年主要是鏈家自身鏈家網(wǎng)的引流貢獻(xiàn)，那么，現(xiàn)在看來其GMV增長(zhǎng)就有賴其他的非自有品牌中介經(jīng)紀(jì)平臺(tái)的參與。但此時(shí)，平臺(tái)要如何才能保證不會(huì)對(duì)自營(yíng)的鏈家、德佑兩個(gè)品牌傾斜。這會(huì)是其非自有品牌考慮的問題。

畢竟，在貝殼找房的平臺(tái)上，本身完全有能力對(duì)自營(yíng)的品牌更加重視。試想，在這樣的運(yùn)營(yíng)模式之下，其他的中介經(jīng)紀(jì)平臺(tái)會(huì)不會(huì)奔向別家。

3、出租房源等投訴問題 或會(huì)對(duì)其聲譽(yù)造成影響

聲譽(yù)是一家企業(yè)賴以生存的重要因素，一旦聲譽(yù)遭受到了相應(yīng)的影響，想要重塑口碑自然是難上加難。

據(jù)新浪財(cái)經(jīng)顯示，今年年內(nèi)，貝殼旗下的房源就曾受到多起甲醛超高的投訴。對(duì)此，該公司負(fù)責(zé)人并未積極應(yīng)對(duì)，給出的答復(fù)也只是甲醛問題不是屬于公司管轄范圍，應(yīng)與出租人協(xié)調(diào)解決。透過這件事，可以看出作為中間商，在出租的房源上并沒有做好相應(yīng)的細(xì)節(jié)把握。房子出租能夠成交，自然皆大歡喜。但發(fā)現(xiàn)有問題時(shí)，卻將責(zé)任推給了出租方。這樣的處理態(tài)度難免有點(diǎn)讓大眾覺得不負(fù)責(zé)。

如若長(zhǎng)期這樣消極應(yīng)對(duì)出租房源的問題，勢(shì)必會(huì)對(duì)其聲譽(yù)造成相應(yīng)的影響。

地產(chǎn)行業(yè)寒冬下 "貝殼找房"會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)Zillow?

進(jìn)入2019年以來，全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)均出現(xiàn)不同程度的下滑。據(jù)人民法院公告網(wǎng)的公告顯示，僅在2019年的上半年里，就有270多家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告。截止到今年10月31日，宣告破產(chǎn)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)上升至400多家，且自進(jìn)入下半年以來，破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增速還在加快。在政策堅(jiān)持"住房不炒"的基調(diào)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)將很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

當(dāng)然，即使在這樣的環(huán)境下，去年，58同城的新房業(yè)務(wù)營(yíng)收同比增速超過50%，服務(wù)客戶品牌同比增加約100%。這無疑給貝殼找房展示相應(yīng)的發(fā)展空間，換言之，倘若自身運(yùn)營(yíng)模式得當(dāng)，仍有在行業(yè)逆勢(shì)下實(shí)現(xiàn)突圍的可能。

事實(shí)上，貝殼找房的發(fā)展速度還是不能否認(rèn)。數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，貝殼找房布局全國(guó)98個(gè)城市，連接超過25萬經(jīng)紀(jì)人及近3萬家門店，入駐合作品牌則超過160個(gè)。當(dāng)中，包含優(yōu)客逸家、自如、魔方、美麗屋、You+、同創(chuàng)、灣流等市場(chǎng)上較知名的品牌。

而且從其目前的日活躍用戶的增速來看，超過了行業(yè)內(nèi)58同城的增速。據(jù)極光大數(shù)據(jù)，去年9月份至12月，貝殼找房的平均DAU從64.2萬增加到104.4萬。同期的58同城是由233.5萬增加到235.2萬。值得一提的是，今年3月份，貝殼找房也獲得了騰訊領(lǐng)投的8億美元，成功入駐其九宮格，有了騰訊的資金和技術(shù)加持，貝殼找房也擁有了一個(gè)超級(jí)流量入口。

如此看來，貝殼找房在房地產(chǎn)信息平臺(tái)的賽道上值得一戰(zhàn)。不過，也不能過于樂觀。畢竟，當(dāng)今的房多多、房天下在股市上的表現(xiàn)也并不樂觀。當(dāng)然，在國(guó)外市場(chǎng)，我們也看到美國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域在線媒體巨頭Zillow帶來的可能。

Zillow于2011年成功上市，七內(nèi)其市值從5.39億美元增長(zhǎng)到超過100億美元。在2018年其月活躍用戶就已接近2億。但也是從去年開始Zillow宣布從營(yíng)銷切入交易環(huán)節(jié)，開展直接買賣房產(chǎn)的"閃購"業(yè)務(wù)，市場(chǎng)似乎并不看好這一業(yè)務(wù)，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)、競(jìng)爭(zhēng)等因素，其市值在半年內(nèi)下跌50%。但目前45.63美元的股價(jià)較20美元的發(fā)行價(jià)而言仍高出56%，94.66億美元的市值仍處在高位。

且從Zillow長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃來看，直接開展買賣房產(chǎn)的業(yè)務(wù)或是一項(xiàng)值得長(zhǎng)期關(guān)注的業(yè)務(wù)。對(duì)于Zillow而言，其策略首先是進(jìn)入大眾市場(chǎng)，建立品牌的忠誠(chéng)度，獲得在線房地產(chǎn)方面的消費(fèi)者信任。一旦打開在線消費(fèi)者的市場(chǎng)，Zillow便有機(jī)會(huì)擴(kuò)展到所有輔助房地產(chǎn)服務(wù)從而獲得一個(gè)更全面的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，Zillow也是看中了千禧一代的購房熱潮。數(shù)據(jù)顯示，與過去十年相比，未來10年內(nèi)達(dá)到或者超過34歲的美國(guó)人數(shù)量將增加7.4%，而千禧一代的工作流轉(zhuǎn)可能會(huì)放大一代人的房地產(chǎn)交易趨勢(shì)。換言之，眼前Zillo的轉(zhuǎn)型是為了放長(zhǎng)線釣大魚。這或許都是值得貝殼找房借鑒的一面。

但眼下看來，貝殼找房與Zillow的體量相差過大，暫且不論其能否復(fù)制Zillow的市場(chǎng)效應(yīng)，就算其能夠在美國(guó)成功上市，也避免不了在資本市場(chǎng)會(huì)與Zillow的正面交鋒。Zillow是貝殼找房值得參考的標(biāo)的，同時(shí)也是其強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

綜合來看，不管貝殼找房明年會(huì)在香港還是美國(guó)上市，在目前大形勢(shì)并不利好的背景下，有相應(yīng)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)也面臨多重挑戰(zhàn)，但未來倘若能找準(zhǔn)市場(chǎng)的營(yíng)銷點(diǎn)，仍舊有值得期待的一面。只不過，能不能在各大參賽選手中脫穎而出仍不好說，但可以肯定的是，IPO后也將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)，屆時(shí)，挑戰(zhàn)也才剛剛開始。

本文來源：美股研究社(公眾號(hào)：meigushe)——旨在幫助中國(guó)投資者理解世界，專注報(bào)道美國(guó)科技股和中概股，對(duì)美股感興趣的朋友趕緊關(guān)注我們http://www.meigushe.com/

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